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Immobilien-Lexikon. Fachbegriffe aus der Welt der Immobilien leicht verständlich dargestellt.
Gesetzliche und steuerrechtliche Anmerkungen beziehen sich in der Regel auf Deutsches Recht.
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Immobilien Allgemein |
| Beschränkte persönliche Dienstbarkeit |
Ein Grundstück kann durch eine Dienstbarkeit "belastet" sein. Derjenige, zu dessen Gunsten diese Belastung erfolgt, ist berechtigt, das Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder ihm steht eine sonstige Befugnis (wie in der sog. Grunddienstbarkeit beschrieben) zu. Der Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist hier die Berechtigung von einer bestimmten Person und nicht von dem jeweiligen Eigentümer. Das sog. Wohnungsrecht (oder auch Wohnrecht) ist eine besondere Form der persönlichen Dienstbarkeit. Es kann bei Schenkung oder Erbschaft als Gegenleistung vereinbart werden. Hierbei ist der Unterschied zum sog. Dauerwohnrecht darin, dass dieses letztgenannte veräußert oder vererbt werden kann. ...
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| Dach |
Ein Dach ist der oberste Abschluss des Gebäudes. Es besteht aus einer Dachkonstruktion (durch Balken aus Stahl, Holz o. ä.) und der darauf aufgebrachten Dachhaut. Es gibt verschiedene Formen von Dächern. Man unterscheidet Steil- oder geneigte Dächer und Flachdächern. Ein geneigtes Dach ergibt sich aus Grundriss, die der sog. Dachform, der Dachneigung und einem eventuell möglichen Dach(geschoss)ausbau. Häufig werden Holzkonstruktionen verwendet.
Massivdächer bestehen meist aus Ziegel- oder Betonfertigteilen. Bei Flachdächer: besteht die tragende Grundkonstruktion häufig aus Stahlbeton- oder Balkendecken,
auf welchen für den Wetterschutz durch eine mehrschichtige Abdichtung bzw. Dämmung für Wärmeschutz sorgt. Durch ein geringes Gefälle, wird das Wasser vom Flachdach abgeleitet; trotzdem sind Flachdächer meist Schadensanfälliger als geneigte Dächer. ...
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| Dachausbau |
Dachausbau wird der nachträgliche Ausbau eines Dachraumes (unter geneigten Dächern) zum Wohnraum genannt. In der Regel erfordert ein solcher Dachausbau eine Genehmigung (meist bei Altbauten), weil die Wohnfläche sich vergrössert und die Nutzung (beispielsweise vormals Speicher oder Stauraum) sich ändert. Bei einem Neubau kann ein Dach-/Dachgeschossausbau von vorneherein eingeplant werden, (Vorrichtungen für Anschlüsse und Leitungen, Zugang, Fenster etc.)
auch wenn der Ausbau dann erst viel später erfolgen soll. Bei bestehenden Alt-Bauten ist ein Ausbau wesentlich aufwendiger, denn wenn keine Fenster vorhanden sind, muss die Dachhaut geöffnet werden, was bezüglich der Dachkonstruktion oft nicht unproblematisch ist. Zudem müssen Statik und Wasserdruck berücksichtigt werden. Wichtig zu berücksichtigen sind Wärmedämmung (damit es im Sommer nicht sehr heiss wird) und Schalldämmung (für die unter dem Dachgeschoss befindlichen Räume). ...
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| Dachfenster |
Als Dachfenster werden die Fenster genannt, welche in ein Dach eingebaut sind. Diese können lediglich für den Lichteinfall sorgen und nicht zu öffnen sein oder aber für den Schornsteinfeger als Ausstieg genutzt werden. Bei der Nutzung eines Dachgeschosses als Wohnraum müssen die Fenster eine gewisse Grösse haben (ca. 10-13 % der Gesamtwohnfläche), um für genügend Lichteinfall zu sorgen.
Die Dachfenster können aus der Dachfläche herausragen, wie Erker, Dachgauben oder Dachbalkone oder aber mit dem Dach auf einer Ebene bleiben so wie Oberlichter oder Dachflächenfenster. Wichtig ist, dass die Dachstatik durch die Fenster eingehalten wird und die Abdichtungen zwischen Dach und Fenster komplett dicht sind. ...
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| Dachgaube |
Bei geneigten Dächern besteht die Möglichkeit, ein Fenster herausragen zu lassen, wie eine Dachgaube oder im Gegensatz dazu ein Fenster einzubauen, welches plan auf in das Dach eingefügt wird. Der Vorteil einer Dachgaube ist, dass der Raum hierdurch etwas vergrössert wird und man selbst im sog. Drempel frei Rausschauen kann. Es gibt viele verschiedene Formen, wie Rund-, Giebel-, Spitz-, Walm- oder Schleppgauben. ...
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| Dachgeschoss |
Das Dachgeschoss wird im Baurecht definiert als Stockwerk über dem obersten Vollgeschoss, welches mindestens auf zwei Dritteln seiner Grundfläche eine angemessene Höhe für Wohnräume aufweist. Aufgrund der Schrägen bei einem Dach mit Neigung, wird die Wohnfläche gesondert berechnet und lediglich der effektive Wohnraum mit der erforderlichen Raumhöhe als Wohnfläche anerkannt. ...
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| Dachgeschossausbau |
Es besteht die Möglichkeit, die Wohnfläche durch den Ausbau des Dachgeschosses (in welchem sich meist Speicher oder Stauraum befindet) in einem Gebäude oder Mehrfamilienhaus zu erweitern. Dieser Dachausbau wird vom Staat steuerlich in bestimmten Fällen gefördert. Bei der Berechnung der Wohnfläche werden die Schrägen einer Dachbauwohnung abgezogen, da der geringe Platz unter der Schräge nicht zum Wohnraum zählt. ...
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| Dachrinne |
Das vom Dach ablaufende Regenwasser wird im allgemeinen über eine Regenrinne abgeleitet. Dieses Wasser fliesst durch diese leicht geneigte Dachrinne in das sog. Regenfallrohr. Für Regenrinnen und Regenfallrohre werden verschiedene Materialien verwendet. Früher meist verzinktes Stahlblech oder Kupferblceh, heutzutage werden auch häufig Regenrinnen aus Kunststoff genutzt. Damit der Abfluss nicht verstopft wird, besteht die Möglichkeit ein Fanggitter oder einen Blätterfang vor dem Einlauf zum Fallrohr anzubringen. Generell sollten das Dach und die Regenrinnen allerdings von Dreck und Blättern freigehalten werden. ...
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| Dachterrasse |
Bei Dachgeschosswohnungen in geneigten Dächern kann man einen Dacheinschnitt einbauen, um hier eine Terrasse zu errichten. Wenn ein solcher Dacheinschnitt zum Einbau einer Terrasse im Nachhinein erfolgt, muss hierfür eine spezielle Baugenehmigung erteilt werden. Besonderes Augenmerk ist auf die Wasserdichtigkeit zum Wohnraum sowie diee Entwässerung des Terrassenbodens zu legen. Der Dacheinschnitt muss auch unter Berücksichtigung der Sicherheit und Einhaltung der Statik geprüft werden. ...
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| Darlehenskündigung |
Wenn in einem Darlehensvertrag keine Sondertilgung speziell schriftlich vereinbart wurde, so kann bspw. ein Festzinsdarlehen nach 10 Jahren gekündigt werden, wenn der Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart wurde. Ist die Zinsbindung auf 15 Jahre ausgelegt, können hierbei nach dem 10. Jahr jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt werden (Teilkündigung) oder - falls möglich – der gesamte Darlehensbetrag getilgt und somit gekündigt werden. ...
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| Denkmalamt |
Das Denkmalamt ist zuständig für historisch bedeutsame oder ältere Gebäude, welche unter dem sog. Denkmalschutz stehen. Es kümmert sich um die Einhaltung der Auflagen, wenn Eigentümer von denkmalgeschützten Gebäuden renovieren oder instandsetzen möchten. Zudem genehmigt es Änderungen wie Modernisierung, Abbruch etc. immer unter dem Vorbehalt, das denkmalgeschützte Gebäude so originalgetreu wie möglich zu erhalten. ...
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| Denkmalschutz |
Historisch bedeutsame Gebäude stehen häufig unter Denkmalschutz. Die Baubehörde kann das gesamte Gebäude, lediglich einen Teil eines Gebäudes oder gar ein komplettes Wohngebiet älteren Baudatums unter Denkmalschutz stellen. Dies ist zur Sicherstellung der Erhaltung dieser meist sehr alten Gebäude vom Staat vorgesehen. Aus diesem Grunde fördert der Staat private Investitionen, welche für den Schutz dieser Gebäude gemacht werden bzw. gemacht werden müssen, im Zuge einer steuerlichen Vergünstigung. Der Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes kann trotzdem sehr kostenintensiv sein, da die Baustoffe zur Renovierung/Erhaltung vorgeschrieben und häufig kostspielig sind. Zudem ist der Eigentümer eingeschränkt, was bauliche Massnahmen angeht (wie z.B. Abbruch, Modernisierung etc.). Hierzu bedarf es einer Genehmigung des Dankmalamtes. ...
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| Dienstwohnung |
Eine Dienstwohnung ist Wohnraum, der speziell dem Vertragnehmer aus einem Dienstverhältnis vermietet wird (bspw. spezielle Wohnungen für Beamten, sonstige Staatsdiener, Hotelangestellte o.ä.). Für solch ein Mietverhältnis gelten meist besondere Kündigungsregelungen; wenn das Dienstverhältnis nicht mehr besteht, erlischt meist auch das Anrecht auf diese Dienstwohnung. ...
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| DIN |
DIN steht als Abkürzung für „Deutsche Industrie-Norm“. Diese gibt (nicht nur) der Bauindustrie Qualitätsstandards, Masse, Ausführungen, Belastbarkeiten etc. durch genaue Reglementierung vor. ...
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| Direktversicherer |
Ein Direktversicherer ist ein Versicherungsunternehmen, welches keinen Aussendienst unterhält. Der Versicherungsschutz ist daher meist preiswerter als bei „konventionellen“ Versicherungen, welche einen Aussendienst betreiben. Der Kunde muss hierfür allerdings bei dem Direktversicherer häufig auf eine umfangreiche Beratung verzichten. ...
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| Diskontsatz |
Der Diskontsatz ist der Zinssatz, zu welchem die Deutsche Bundesbank Wechsel von verschiedenen Kreditinstituten ankauft. Der Diskontsatz ist gleichzeitig der Zinssatz für Kassenkredite der Bundesbank an die öffentliche Hand und beeinflusst neben dem sog. Lombardsatzdie Entwicklung an den Kapitalmärkten. Wichtig, da auch die Hypothekenzinsen unter diesem Einfluss stehen. ...
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| Doppelmakler |
Ein Doppelmakler kann jeweils mit dem Auftraggeber und dem Interessenten einen Maklervertrag geschlossen haben. Dieses Vorgehen ist in der Praxis nicht unüblich. Bei einer sog. doppelten Nachweistätigkeit bringt ein Makler beispielsweise beide Vertragsparteien zusammen und nimmt hierbei keine Interessen einer Seite wahr. Während der Makler bei einer sog. doppelten Vermittlungstätigkeit jeweils einen Vermittlungsauftrag von beiden Seiten hat, befindet er sich in einem Interessenkonflikt. Somit hat er beide Seiten über dem Vermittlungsauftrag zu informieren. ...
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| Doppelversicherung |
Ein gleiches Risiko darf nicht doppelt versichert werden. Hierbei gilt, dass die Entschädigung demnach nicht höher sein kann, als der entstandene Schaden. Der Versicherungsnehmer kann einen später abgeschlossenen Versicherungsvertrag aufheben; wenn der Versicherungsnehmer in betrügerischer Absicht eine Doppelversicherung abgeschlossen hat, sind gar beide Verträge nichtig. ...
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| Dorfgebiet |
In einem sog. Bebauungsplan sind Dorfgebiete besonders vorgesehene Flächen. Diese dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, dem Wohnen und der Unterbringung von kaum störenden Gewerbebetrieben und der Versorgung von Bewohnern dieser Gebiete. Hierbei ist auf die Entwicklungsmöglichkeit der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe Rücksicht zu nehmen. ...
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| Duldung (v. Instandhaltungsmaßnahmen) |
Ein Vermieter kann gegenüber dem Mieter verlangen, dass selbiger Einwirkungen auf seine Mietsache duldet, welche der Erhaltung dieser Räumlichkeiten oder dem gesamten Gebäude dienlich sind. So kann der Vermieter seiner sog. Instandhaltungspflicht nachkommen. Wenn der Mieter seinem Vermieter dieses Recht verweigert, kann er zu einer Schadenersatzzahlung angehalten werden. Diese Duldung der Maßnahmen schließt allerdings nicht aus, dass ein Mieter das Recht auf Mietminderung während der Durchführung der Bauarbeiten/Maßnahmen weiterhin hat. Ausser in Notfällen dürfen keine Unzeiten (Sonn-, Feiertage etc.) für Reparaturen/Bauarbeiten etc. gewählt werden. ...
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